چالش های عدم تراضی درافراز- بخش سوم و پایانی

افراز و اجرای روند ثبتی آن

پايگاه خبري تحليلي «نيک رو»،

بحث پنجم) افراز و اجرای روند ثبتی آن

هرگاه افراز یک ملک مشاعی مشتمل بر ضرر باشد و یا زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز آن را تشخیص دهند، مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می‌دارد: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود ، در پی ارائه درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از مالکان مشاع، دادگاه با صدور یک دستور صرف و اعلام آن به اجرای احکام نسبت به فروش این ملک اقدام خواهد نمود. ‌ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20 اردیبهشت ماه 1358 وزارت دادگستری نیز در این زمینه اشعارداشته است‌: درصورت صدورحکم قطعی بر غیر قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستورفروش آن را به دایره اجرای احکام خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

باعنایت به ماده4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین‌نامه اجرایی این قانون، برای صدور دسـتـورفـروش ملک غیر قابل افراز نیازی به تقدیم دادخـواسـت، پـرداخـت هـزیـنـه دادرسـی ، تـعیین وقت رسیدگی ودرنهایت، صدور حکم نیست؛ زیراماننددرخواست اجرای حکم می‌باشد.و تــصــمــیــمــی کــه دادگــاه دربــرابــرایــن‌گــونــه درخواست‌ها اتخاذ می‌کند،در قالب حکم یا قرار نیست؛ بلکه دستور تلقی می‌شود و نظر به این که تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی‌باشد،قابل تجدید نـظـرخـواهـی وفـرجـام‌خـواهـی نـیـسـت. اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره 455/7- 8 اسفندماه 1366 چنین اظهارنظر نموده است: با توجه به مقررات ماده 4 قانون افراز مصوب 22 آبان 1358، ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شده، به دستور دادگاه فروخته می‌شود و ازاین‌رو نیازی به صدور حکم نیست. بنابراین در مرحله اجرا، واحد اجرای احکام می‌تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی و ... رأساً اقدام نماید.

دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم‌بها است. اداره حقوقی دادگستری در این زمینه در نظریه شماره 1322/7 - 4 مرداد ماه 1362 بیان داشته است: مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و ماده 9 آیین‌نامه اجرایی آن، ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود، به تقاضای هریک از شرکا و به دستور دادگاه فروخته می‌شود. بنابراین در مورد فروش، دادگاه حکم صادر نمی‌کند؛ بلکه دستور فروش می‌دهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم‌بها است. در رسیدگی به تقاضای فروش ملک غیر قابل افراز، چنانچه تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت گردد، تخلف انتظامی محسوب می‌شود. دراین خصوص به عـنـوان نـمـونـه، رأی دادگـاه عـالـی انـتظامی قضات به شماره‌های 391 تا 393 صادرشده درتاریخ 21 آذرماه 1385 آورده می‌شود: دادســـــرای انـــتـــظـــــامـــــی قـــضـــــات بـــــه مــــوجــــب کیفرخواست‌های شماره 29 تا 31 - 5 اردیبهشت‌ماه 1385 تخلف رئیس دادگاه بدوی و مستشاران دادگاه تجدیدنظر استان را به این شرح اعلام نموده است : به‌رغم صراحت قانونی و نظریات اداره حقوقی و اعلام این‌که دستور صادر شده قابل تجدیدنظر نیست و ورود در ماهیت و تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی و معطل نگهداشتن پرونده بدون علت قانونی بالغ بر 17 ماه تخلف است، دادگاه  عالی انتظامی قضات پس از ابلاغ کیفرخواست‌ها و وصول لوایح دفاعیه قضات موصوف و کسب عقیده نماینده دادستان انتظامی قضات مبنی بر تقاضای صدور حکم دایر بر تعیین مجازات انتظامی قضات ... به شرح زیر مبادرت به صدور رأی کرده است :

رأی شماره 391 تا 393 - 21 آذر ماه 1385

با عنایت به صراحت ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می‌دارد‌: حکمی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود‌، در ما‌نحن‌فیه دادگاه باید دستور فروش ملک را صادر می‌نمود و این دستور چون حکم نیست، قابل تجدیدنظر نمی‌باشد. با این وجود، رئیس دادگاه بدوی برخلاف مقررات ضمن رسیدگی مبادرت به صدور حکم نـمـوده و آن را قـابـل تـجـدیـدنظر اعلام داشته است. مستشاران دادگاه تجدیدنظر هم بدون توجه به این امر با تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی وارد ماهیت قضیه شده و رأی صادر کرده‌اند که تخلف است و دفاع قضات امر، مؤثر تشخیص داده نشد.

بنا به مراتب، هر یک از آقایان و مستشاران دادگاه تجدیدنظر استان و رئیس دادگاه عمومی را با انطباق عملشان بر صدر ماده 20 نظام‌نامه راجع به تشخیص انواع تقصیرات قضات، به توبیخ کتبی با درج در برگ خدمت محکوم می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

در قسمتی از رأی صادر شده از سوی شعبه هفتم دادگاه تجدیدنظر دادگستری استان تهران در دادنامه شماره 904 - 16دی ماه 1374 نیز آمده است: به این ترتیب، تصمیم دادگاه درخصوص مورد، تصمیم قضایی در قـالـب حـکـم یـا قـرار تـلـقـی نـمی‌شود تا قابل تجدیدنظر باشد. به همین اعتبار، مسئله قابل طـرح و استماع در دادگاه تجدیدنظر نمی‌باشد.از آنجا که دستور فروش حــکــم نـیـســت، بـنــابــرایــن مـسـتـلـزم تـقـاضـای صدور اجراییه نبوده و صرف تقاضای اجرای حکم توسط یکی از شرکا کافی به نظر می‌رسد.دراین بخش، درج نشست قضایی دادگـسـتـری بـهـشـهـردر مـورد ایـن کـه چـنین درخواستی از سوی محکوم‌علیه آیا دارای آثار قانونی است یا خیر، خالی از لطف نمی‌باشد. در این نشست قضایی چنین آمده است:

شخصی با توجه به قانون افراز درخواست افراز یک قطعه زمین اعیانی را می‌کند؛ اما اداره ثبت آن ملک را غیر قابل افراز اعلام می‌نماید. ازاین‌رو موضوع در دادگاه مطرح شده‌ و شعبه پس از بررسی و تعیین کارشناس به دلیل غیرقابل افراز بودن‌ ملک، حکم به فروش آن صادر می‌کند و رأی قطعی می‌شود. خواهان (محکوم‌له) از درخواست اجراییه خودداری‌ نموده؛ اما محکوم‌علیه درخواست صدور اجراییه را با توجه به ذی‌نفع بودن می‌کند. آیا درخواست وی توجیه قانونی دارد؟  

اکثریت در نظریه اعلامی خود آورده‌اند: وفق ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز، دستور فروش به درخواست یک یا چند نفر از مالکان مشاع صادر می‌شود و انجام عملیات فروش به درخواست هر یک از شرکای ملک مشاع قابل تعقیب است و دادخواست محسوب نمی‌شود. برابر وحـــدت مـــلاک از مــواد 326 و 317 امــور حـسـبــی، درخصوص تقسیم ترکه نیز این امر به درخواست هر یک از مالکان صورت می‌گیرد و با توجه به ذی‌نفع بودن محکوم‌علیه و این که دادگاه مکلف به حل مرافعات و رفع خصومت است، از این رو درخواست اجراییه از سوی محکوم‌علیه توجیه قانونی دارد .

اما اقلیت نیز در نظریه اعلامی خود بیان داشته‌اند: تنها محکوم‌له و خواهان می‌تواند درخواست صدور اجراییه را بنماید. از این رو وفق مقررات قانون اجرای احکام، درخــواســت اجــرایـیــه از سـوی مـحـکـوم‌عـلـیـه امکان‌پذیر نیست .در نظریه گروه هم آمده است: با توجه به وضعیت خاص دعوای افراز و ماده 4 آن که به هر یک از شرکا حق داده است پس از صدور حکم قطعی مبنی بر غیر قـــابـــل افـــراز بــودن، از دادگاه تقاضای فروش ملک را بنماید و ماده 9 آیین‌نامه قانون مزبور که هیچ ترتیبی را مقرر نداشته است، بنابراین باوجود صدور حکم به غـیـر قابل افراز بودن، هر شریک ذی‌نفع می‌تواند از دادگاه درخواست فروش ملک را به عمل آورد و دادگاه دستور فروش ملک را صادر می‌کند. به دلالت قسمت اخیر این ماده، مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی اقدام می‌‌نماید. واحــد اجــرای احـکـام مـدنـی پـس از وصـول درخواست و ثبت آن، مطابق ماده 5 قانون افراز[1] ‌و مواد9  و10 آیین‌نامه قانون افراز[2] ‌مکلف به اجرای دستور فروش خواهد بود.
 

به منظور تقسیم وجوه نقد حاصل از فروش ملک غیرقابل افراز -نظر به این که مشاع میان شریکان است- دادگاه به تناسب سهام آنان، این مبلغ را بین مالکان تقسیم می‌نماید. به همین جهت، اجبار به فروش را نیز می‌‌توان نوعی تقسیم غیرمستقیم برشمرد.
 

مروری برنکته های پایانی بحث افراز
 

1- مراحل افراز در اداره ثبت
 براساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، افراز برای املاک مشاع می باشد، که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد. خواه ثبت شده یا نشده باشند. این امر با توجه به اینکه ثبت شده است در صلاحیت اداره ثبت محل می باشد. پس اگر ملک مشاع ثبت شده ای دارید، می توانید برای افراز سهم خود به اداره ثبت مراجعه و سهم خود را جدا نمایید.در زیر در رابطه با مراحل افراز در اداره ثبت بیشتر توضیح داده خواهد شد.
 

2- تفاوت افراز با تفکیک
 افراز به طور خاص در رابطه با املاک مشاع بکار می رود که حداقل دو نفر شریک دارد و تفکیک ممکن است نسبت به یک نفر مشخص باشد. برای مثال چند نفر شریک مشاعی هم می تواند 1000 متر زمین خود را به10 قطعه تفکیک نمایند یا اینکه فردی زمین متعلق به خود را به 5 قطعه جداگانه تفکیک نماید. در افراز سهم افراد جدا و مشخص می گردد ولی در تفکیک املاک مشاع، مشاع بود باقی می ماند. که مراحل افراز در اداره ثبت مربوط به افراز ملک می شود .
 

3- مرجع رسیدگی به افراز و تفکیک
در مورد املاک ثبت شده یا املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، پس از طی مراحل افراز در اداره ثبت، افراز و تفکیک صورت می گیرد.  املاکی که ثبت نشده و پیشینه ثبتی ندارد دادگاه صلاحیت رسیدگی خواهد داشت. در این زمینه استثنائی قائل شده اند.(رای وحدت رویه شماره 59/29 مورخ 15/01/1360). در مواردی که ملک ثبت شده و مشاع هم باشد ولی یکی یا برخی از مالکین محجور یا غایب مفقود الاثر باشند افراز و تفکیک در صلاحیت دادگاه خواهد بود.هم چنین اجرای سفته از طریق اداره ثبت نیز در صلاحیت این مرجع می باشد.
 

4- شرایط لازم برای افراز در اداره ثبت
 یکی از مراحل افراز در اداره ثبت داشتن شرایط زیر می باشد:
- باید ملک مورد تقاضا ثبت شده باشد یا جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد.
-ملک باید به صورت مشاع باشد و حداقل 2 شریک داشته باشد.
-هیچکدام از مالکین محجور یا مفقود الاثر نباشد.
- ملک مورد تقاضا برای افراز مطابق قانون قابل افراز باشد.(منع قانونی نداشته باشد).
-ملک مورد افراز سند مالکیت معارض نداشته باشد.
-هیچ سهمی از سهام ملک مورد ادعا مجهول المالک نباشد.
 
 

5- مدارک لازم برای انجام افراز در اداره ثبت
 مدارک لازم برای مراحل افراز در اداره ثبت به شرح زیر است:
-برگه اوله درخواست افراز( از اداره ثبت تهیه شود).
-سند رسمی ثبتی یا برگه استعلام اتمام جریان ثبتی.
-مدارک شناسایی درخواست دهنده.
-مشخصات مالکین مشاع.
-تقسیم نامه در صورت توافق مالکین مشاع.
-سایر مدارک….
 

 6- مراحل افراز در اداره ثبت
- تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت محل ملک (در فرم های چاپی مخصوص).
-بررسی درخواست از طرف کارشناس ثبت مبنی بر داشته پیشینه ثبتی .
-معاینه محل درصورت تایید درخواست افراز از جانب کارشناس ثبت و دعوت از شرکاء.
-ارجاع به نقشه بردار برای تهیه نقشه دقیق ملک (عدم حضور شرکاء مانع معاینه محل و نقشه برداری نمی باشد).
-نقشه بردار پس از ترسیم نقشه گزارشی مطابق دستور افراز تنظیم نموده و آن را به اداره ثبت تحویل می دهد.
-مسئول اداره ثبت پس از برسی درخواست افراز و نقشه ترسیمی تصمیم خود را اعمال می کند.
-تصمیم اداره ثبت باید به مالکین ابلاغ شود و شرکاء می توانند نسبت به آن اعتراض کنند.
-تصمیم نهایی افراز مطابق توافق شرکای مشاع اعمال می شود اگر شرکاء توافق نکنند تعیین سهم مشاع مطابق قرعه تعیین می گردد.
 
 

7-اعتراض به مراحل افراز در اداره ثبت
هرذینفع پس ازدستور افراز و طی مراحل افرازدراداره ثبت، چنان چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، می تواند ظرف10 روزبه دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند ودادخواستی مبنی بر اعتراض تقدیم کند.در این رابطه مشورت و راهنمایی یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند تأثیر بسیار زیادی در روند کار داشته باشد.
 

سخن پایانی؛ جمع بندی مباحث مطرح شده
مالکیت تعدادی از املاک بین اشخاص بصورت مشترک می باشد واین امر تحت عنوان اشاعه مطرح می شود که موجب شریک شدن مالکین در جزء جزء مال می گردد ولذا شرکاء مشاعی به ناچار ملزم به رعایت قیود و شروطی هستند تا همه بتوانند به اتفاق، حق مالکیت بر مال خود رااعمال نمایند.
 

مالکین ممکن است درحالت اشاعه، مشکلات وشرایط نامطلوبی برای آنها پیش آید که برای رفع این مشکل، چاره ای جز تقسیم مال مشاع بین خود نداشته باشند وتنها راه خروج از این بن بست وتصرف درمال خودبه صورت مفروز وبدون قید وشرط، برهم زدن این مالکیت است. دراولین قدم، شرکا ممکن است باتراضی اقدام به تقسیم مال مشترک نمایندکه بدون تشریفات خاص در جامعه معمول می باشد.لیکن، اموال غیرمنقول برای حاکمیت ومردم از اهمیت خاصی برخورداراست ولذا حکومت ها در تقسیم اموال غیرمنقول دخالت کرده ومقرراتی رابرای آن وضع می نمایند.
 

باتوجه به اینکه افراز املاک مشاع یکی از راههای تقسیم مال مشاعی می باشد، شرکاءجهت اقدام به این امر، ناچار به شناخت مراجع صلاحیت دار می باشند که تشخیص مرجع صالح به جهت صرفه جویی در وقت و رسیدن هر چه سریع تر به هدف، از اهمیت بالایی برخوردار است.
 

در این رابطه دو مرجع  صلاحیت دار وجود دارد که عبارت است از دادگاه واداره ثبت اسناد واملاک که حدود صلاحیت واختیارات آنان در موضوع افراز املاک مشخص شده واطلاع مخاطبان نسبت به میزان صلاحیت هریک از دو مرجع مذکور می تواند در زدودن ابهام وپیگیری مناسب روند قانونی افراز املاک سودمند باشد.
 

باتوجه به پژوهش انجام شده وبراساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، مرجع صالح جهت درخواست افراز املاکی که به ثبت رسیده اند، اداره ثبت محلی است که ملک  درمحدوده آن واقع شده است. در واقع متقاضی افراز باید توجه داشته باشد که اگر جریان ثبت ملک خاتمه یافته است، چه دردفتر املاک ثبت شده باشد یا نه، صرفا باید  به اداره ثبتی که ملک در محدوده ان قرار دارد رجوع نماید واز مراجعه به مراجع دادگستری خودداری نماید، زیرابه موجب قانون در چنین وضعیتی، تنها مرجع رسیدگی، اداره ثبت اسناد واملاک می باشد وفقط در مواردی اندک و خاص، مراجع قضایی را صالح به رسیدگی دانسته است و این موارد عبارتنداز اینکه؛ چنانچه در بین مالکین، افراد صغیر ومحجوری باشد، ویا چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشداز اداره ثبت سلب صلاحیت شده، در یک مورد دیگرهم مراجع قضایی به موجب قانون صالح به رسیدگی می باشند، وآن هم با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتوانند دردادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند.
 

درپایان ذکراین مطلب را لازم به ضروری می دانم که با توجه تغییرالگوی مسکن وروندرو به رشد در  خواست‌های افراز و هم چنین جلوگیری از سلیقه‌ای عمل نمودن واحد های ثبتی، لزوم بازنگری دقیق و صریح در مقررات قانونی وآئین نامه اجرائی قانون به جهت ایجاد رویه واحد ضروری می‌باشد.
 

منابع:

1- جعفری لنگرودی،محمد جعفر(1386). ترمینولوژی حقوق، ص 326. تهران، گنج دانش.
2- اسکافی،نادر(1386). فرهنگ ثبتی، ص 67. چاپ سوم، تهران، دادگستر.
3- آدابی، حمید رضا(1388). حقوق ثبت تخصصی، ص 73. چاپ سوم، تهران، جنگل.
4- آدابی، حمید رضا(1388). حقوق ثبت تخصصی، ص 73. چاپ سوم، تهران، جنگل.
5- باختر، سید احمد(1385). قانون ثبت اسناد واملاک در رویه قضایی،ص 154. تهران، نوای عدالت.
6- میرزایی،علی رضا(1385). حقوق ثبت کاربردی وعملی، ص456. تهران، بهنام.
7-حبیب زاده،محمدکاظم(1392).حقوق سردفتری اسناد رسمی، حقوق ثبت اسناد، روش نگارش اسناد، مقررات دفتر رسمی، تهران، جانان.
8-حقیقت طلب، محمود(1390). احکام حقوقی معاملات املاک، تهران، الماس دانش.
9-حمیتی واقف، احمد علی(1391).حقوق ثبت:ثبت املاک، ثبت اسناد واجرای اسناد رسمی، تهران، دانش نگار
10-دهخدا،علی اکبر(1373).لغتنامه دهخدا،جلد دوم، تهران، دانشگاه تهران.
11-سرخی، علی(1385)حقوق مدنی، تقسیم اموال مشترک، چاپ دوم، تهران، فکر سازان.
12-شهری،غلام رضا(1391). حقوق ثبت اسنادواملاک، تهران، جهاد دانشگاهی.
13-شهیدی،مهدی(1388).حقوق ثبت اسناد، تهران، میزان.
14-قلی خسروی، مصطفی(1392).اطلاعات لازم جهت انجام معاملات غیر منقول واحکام معاملات،تهران، جهان نو.
15-کاتوزیان،ناصر(1386).حقوق مدنی، عقود معین، جلد دوم، تهران، کتابخانه گنج دانش.
16-کهنی محمود(1391). نقش ثبت معاملات املاک در انتقال مالکیت، تهران، فرهنگ ایلیا.
17-معین، محمد(1383). فرهنگ معین،چاپ چهارم، تهران، گلرنگ یکتا.
18-میر رجبی، فرزاد(1393). اجرای اسناد رسمی درثبت، تهران، کتاب آوا.
19-میرزایی،علی رضا(1385). حقوق ثبت کاربردی وعملی، تهران، بهنام.
20-نوروزیان،قربان(1390).حقوق کاربردی ثبت اسناد واملاک، تهران، تیرگان.
 

 
 پی‌نوشت:

[1] - حبیب زاده؛ محمدکاظم(1392).حقوق سردفتری اسناد رسمی، حقوق ثبت اسناد، روش نگارش اسناد، مقررات دفتر رسمی، تهران، نشر جانان.
 [2] - ماده 9 ـ در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می نماید.
ماده 10 ـ وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.
 

آذر شیخ علیا لواسانی

• آذر شیخ علیا لواسانی

• افراز

• ملک مشاعی

• ملک قابل افراز

• عدم قابلیت افراز

• مراحل افراز

• اداره ثبت

• افراز با تفکیک

• مرجع رسیدگی به افراز

• افراز و تفکیک

• شرایط لازم برای افراز

• مسکن