نظری بر معنا، مفهوم و ماهیت حقوقی بحث افراز

پايگاه خبري تحليلي «نيک رو»، قبل از وضع و تدوین قوانین مربوطه، افراز املاک تابع تشریفات قانونی خاصی نبود و ظاهرا، صرفا با رضایت شرکا اقدام به افراز صورت می‌گرفتند و این نوع تقسیم نیز برای طرفین لازم به شمار می‌آمد.

در سال1307که قانون مدنی تدوین گردید، تنهادرماده 598 ذیل عنوان«تقسیم اموال شرکت»، بابیان این امرکه افراز دراموال مثلی امکان پذیراست[1] از افراد سخن به میان آمد و چندان احکام و فروع خاصی برآن مترتب نبود ومقنن فقط اشاره کرد که اموال مشترک مثلی قابل افرازاست.
 

قانونگذار برای اولین بار در «قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1310و قانون اشتباهات ثبتی و اسناد معارض مصوب1333» با افزودن ماده154 [2]به قانون ثبت اقدام به وضع قواعد آمره در خصوص افراز نمود.با این قانون دادگاه‌ها و اداره ثبت موظف گردیدند با رعایت اصول شهرسازی و رعایت آیین نامه‌های مربوط به آن، اقدام به افراز املاک مشاع نمایند. هم چنین حل اختلاف در حدود مجاورین، به هنگام افراز املاک، با نقشه کاداستر[3] صورت می‌گرفت.
پس از وضع «قانون نحوه افراز اراضی متعلق به وزارت جنگ» مصوب 1349 و قانون« قانون افراز و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسکن» مصوب1350، درسال 1357«قانون افراز و فروش املاک مشاع»که مهمترین قانون در زمینه افراز املاک مشاع است به تصویب رسید و متعاقب تصویب قانون افراز، «آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع» به تصویب رسید و سبب قانونمند شدن افراز در جامعه گردید.
سپس درسال 1365 با وضع «قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب  1310و اصطلاحات بعدی آن» در ماده 154 قانون ثبت، تغییرات صورت گرفت، که متعاقب آن دادگاه‌ها و اداره ثبت موظف گردیدند قبل از اقدام به افراز، از شهرداری محل در این خصوص استعلام نمایند.
 

علاوه برقوانین فوق که به طور خاص متضمن احکامی در زمینه افراز است؛ قوانین دیگری هم چون«قانون امورحسبی» مصوب02/04/1319 و قانون «قانون مدنی» از جمله قوانینی هستند که به طورعام به مسأله تقسیم اموال مشاع پرداخته‌اند و قواعدکلی تقسیم را بیان می‌نماید.
اکنون به حکم قانون افراز و سایر قوانین مذکور، اشخاص برای افراز املاک مشاعی چنان چه ثبت شده باشد، ناچار به اداره ثبت و در غیر اینصورت، اگر توافق بر افراز نباشد به دادگاه رجوع خواهد نمود و البته در بعضی موارد خاص ممکن است مراجع خاصی صالح به رسیدگی باشد.

معنا و مفهوم افراز
اول) در لغت: افراز، در لغت به معنی «جداکردن، بیرون دادن»[4]  است و همچنین به معنای «تفکیک، دسته بندی و جداکردن دو چیز از یکدیگر»[5] نیز می‌باشد.

دوم) در اصطلاح ثبتی و قضائی: عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه .  افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت و دین باشد. اما نکته اصلی این است که لازمه عمل افراز داشتن مالکیت مشاعی متقاضی افراز میباشد .

سوم) ماهیت افراز: چنانچه به سازش منجر شود در این حالت می توان ماهیت آن را صلح یا عقد معاوضه مالکین با یکدیگر دانست در غیر اینصورت با این که نظرات مختلفی ابراز شده، به نظر ماهیت آن عمل حقوق ناشی از حکم حکومتی و آمره قانون است.
 

چهارم) تعریف افراز از نظر برخی حقوقدانان: در هرحال تعریف صریح و روشنی از افراز، در قوانین و آیین نامه‌ها وجود ندارد و به همین دلیل، نظرات مختلفی از حقوق دانان در این زمینه ارائه شده است که به برخی از آن ها در ذیل اشاره می شود:
 

برخی از حقوق دانان در تعریف افراز آورده اند:«افراز مال مشاع عبارت است از ازاله وصف اشاعه مال به تراضی شرکا و یا به حکم دادگاه.» در جای دیگر این گونه آمده است: «افراز یعنی تقسیم مال منقول و یا غیر منقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه. در این زمان افراز در غیر منقول بکار می رود.... افراز به تراضی عبارت است از توافق و تسالم شرکا بر تغییر کیفیت سلطه مالکانه خود در مال مشاع از حالت اشاعه به ضدآن.»
برخی دیگر افراز را از لحاظ حقوقی به این صورت تعریف می‌کنند:« دعوای شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم.»[6]
 

یکی از حقوق دانان در ضمن بیان شقوق تقسیم، در تعریف افراز می نویسد: « تقسیم به افراز در صورتی است که...بتوان در تقسیم از هر نوع اموال، حصه ای معین نمود و آن عموما در موردی است که مال مشترک مثلی باشد... یا چیزی باشد متساوی الاجرا....» برخی از اساتید نیز در تعریف افراز گفته اند: «....توزیع عادلانه مال مشترک، بدون اینکه نیازی به تعدیل قیمت داشته باشد،...این تقسیم را افراز یا تقسیم به افراز می‌نامند.
افراز در صورتی امکان دارد که مال مشاع دارای اجزای مساوی باشد...یا بهای آن ها برابر باشد مانند زمین زراعتی....»[7] یکی دیگر از حقوق دانان در تعریف افراز این گونه می نویسد:
 

«افراز عبارت است از تمیز حق و تعیین حصه هرشریک ازمحل مال مشترک مثلی یاقیمی متساوی الاجرا،به تراضی یاتوسط دادگاه.»[8] چنان که از نظر گذشت، تکیه نظر اول بر نتیجه افراز اموال ( ازاله وصف اشاعه مال یا انتفاء اشاعه) است. نظردوم، افراز را به دعوا تعبیر کرده است و این در حالی است که افراز بطور مطللق منتهی به طرح دعوا نمی شود؛ زیرا، در بسیاری از مواقع ممکن است که طرفین با تراضی بوسیله تنظیم تقسیم نامه در دفاتر اسناد رسمی، اقدام به افراز املاک خود نمایند که در این موارد، افراز منتهی به طرح دعوا نمی‌گردد و این مصداق، نقص این تعریف را نمایان می سازد؛ در واقع این تعریف، جامع نیست. از آن جایی که اموال مشاع هر کسی به قدر سهم خود مالک عین مال است و در زمان افراز، ملکیت مشاع برکل مال، به ملکیت مفروز بر مقداری از مال به نسبت سهم او تبدیل خواهد شد، می توان نظر این گروه را بر دو نظر قبلی ارجح دانست.
 

افزودن قید « با تراضی یا حکم دادگاه» به تعریف، منطقی به نظر نمی‌رسد؛ زیرا، افراز را اگربه صورت مطلق در نظر بگیریم شامل هردو نوع آن،(افراز با تراضی یا به حکم دادگاه) می شود وهرگاه نیاز به خروج یکی از این موارد از دایره شمول تعریف باشد، به ناچار یکی از این قیود باید به تعریف اضافه می شد تا سایر موارد از شمول تعریف خارج می گردید. در نتیجه افزودن این قید به تعریف امری ناپسند است.

«تعریف افراز به تمیز حقوق در واقع تعریف دوری است... زیرا تمیز و افراز درخارج از ذهن، دو چیز نیستند فقط دو کلمه‌اند.»[9]
انشاءا... به شرط حیات، در مقاله مسقل بعدی به مباحث دیگر این بحث حقوقی خواهیم پرداخت.
 

پی‌نوشت:

[1] - ماده598قانون مدنی مقررمیدارد:«ترتیب تقسیم آن است که اگرمال مشترک مثلی باشدبه نسبت سهام شرکا افراز میشود و اگر قیمی باشدبرحسب قیمت تعدیل میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکا،حصص انها به قرعه معیین میگردد.»
[2] - ماده154قانون ثبت مقررمی دارد: «پس از تصویب نقشه جامع هرشهر، برای تفکیک وافرازاراضی، اداره ثبت و دادگاه ها باید رعایت نقشه مذکور و  آیین نامه های مربوط به شهرسازی راسا اقدام به تفکیک نماید.»
[3] - به موجب ماده1آیین نامه حدود و وظایف و تشکیلات نقشه املاک به صورت کاداستر و مقررات اجرایی آن موضوع تبصره  3 ماده156 قانون ثبت اسناد و املاک، نقشه ی کاداستر«به مجموعه عملیات فنی، مهندسی؛ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق میشود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتراملاک ثبت شده یا نشده باشدبه جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط جغرافیایی آن ها رابا یکدیگر نشان دهدوبه منظورتثبیت مالکیت وتسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراگردد.»
[4] - معین، محمد(1383). فرهنگ معین، چاپ چهارم، انشارات گلرنگ یکتا.
[5] - دهخدا،علی اکبر(1373). لغتنامه دهخدا، جلد دوم، تهران، انتشارات دانشگاه تهران.
[6] - تفکریان، محمود(1388). حقوق ثبت املاک، چاپ سوم، تهران، موسسه نگاه بینه.
[7]- کاتوزیان، ناصر(1386). حقوق مدنی، عقود معین، جلد دوم، تهران، کتابخانه گنج دانش.
[8]-  سرخی، علی(1385). حقوق مدنی، تقسیم اموال مشترک، چاپ دوم، تهران، انشارات فکر سازان.
[9] - جعفری لنگرودی، محمد جعفر(1386).ترمینولوژی حقوق، تهران، انتشارات گنج دانش.

 
آذر شیخ علیا لواسانی

• آذر شیخ علیا لواسانی

• افراز

• افراز املاک

• تقسیم اموال شرکت

• اداره ثبت

• افراز اراضی

• سازمان مسکن

• مال مشاع

• تقسیم مال

• تعریف افراز