بحث و بررسی چالش های ثبتی درافراز – بخش سوم

بحث چهارم) بررسی حدود صلاحیت اداره ثبت درافراز

پايگاه خبري تحليلي «نيک رو»،

اشاره:

 بخش دوم بحث و بررسی چالش‌های ثبتی درافراز تحت عنوان بحث سوم؛" عدم تراضی و قابلیت اعتراض" 30 آذر ماه سال جاری در پایگاه خبری تحلیلی نیک رو چاپ و منتشر گردید و اکنون مباحث بحث چهارم را در زیر مطرح و پی خواهیم گرفت. امید است این مباحث حقوقی مفید واقع شود.

بحث چهارم) بررسی حدود صلاحیت اداره ثبت در افراز

تا سال ۱۳۵۷ افراز املاک در صلاحیت دادگاههای عمومی (حقوقی دو) قرارداشت در سال۱۳۵۷ به سبب اینکه رسیدگی به امر افراز در دادگاهها تابع تشریفاتی طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افرازگشته ونهایتا شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی می‌گذارد قانون افرازو فروش املاک مشاع در مورخ ۲۲/ ۸/ ۵۷ به تصویب رسیده و آئین نامه اجرائی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال پنجاه هشت به تصویب وزارت دادگستری رسید.[1]
 

 طبق ماده یک این قانون افراز؛ املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده ویا نشده باشد، به عهده واحدثبتی محل وقوع ملک محول گردیده، امابه سبب رعایت حقوق اقشارخاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز می‌باشند:
 

 1-  با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتوانند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند .
2- موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است .
3- زمانی که بین شرکای مشاعی محجوری وجود داشته باشد که درخصوص مورد اخیر به استناد رأی وحدت رویه شماره ۲۹/۵۹-۱۵/۱/۱۳۶۰ و ماده ۳۱۳ از قانون امور حسبی دادگاه اقدام به تقسیم خواهد نمود.[2]
 

البته موارد دیگری نیز وجود داردکه دادگاهها در مقام افراز اقدام می‌کنند مانند: پرونده‌های تقسیم ترکه به شرطی که درمیان اموال متوفی مال منقولی وجود داشته باشد. صرف نظراز موارد فوق الذکر درخصوص املاک، اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می‌باشد.
 

حال که دیدیم در امرافراز اصل برصلاحیت ادارات ثبت است باید منظور ونظر مقنن را در خصوص صلاحیت تعریف نماییم. صلاحیت درلغت به شایستگی معنی شده است. درترمینولوژی حقوقی در ذیل تعریف صلاحیت آمده است: صلاحیت عبارت است ازاختیار قانونی یک مأمور رسمی برای انجام پاره‌ای ازامور مانند صلاحیت دادگاهها و صلاحیت مامور دولت در تنظیم سند رسمی.
 

به عبارتی دیگر می‌توان چنین گفت که صلاحیت همانا امکانی است برای انجام دادن عملی و یا نهی ازآن.[3]
 در مقررات موضوعه و عرف حقوقی منظور از صلاحیت امکان رسیدگی، اظهار نظر در خصوص یک مسئله می‌باشد. فلذا منظور از صلاحیت یک دادگاه امکان رسیدگی و صدور حکم نسبت به یک موضوع می‌باشد .
 

 فلذا از آنجا که مقنن کاری عبث انجام نمی‌دهد سلب هرگونه مجوز لازم و یااختیار لازم از مرجع صلاحیت دار در راستای رسیدگی به مسئله بر خلاف نظر مقنن خواهد بود. درنتیجه بنابر قاعده معروف اذن در شی اذن در لوازم آن می‌باشد، مرجع صلاحیت داربرای انجام مأموریت خود، حق توسل به کلیه اقدامات قانونی لازم را در چهارچوب قانونی خواهد داشت . موید مطلب قسمت اخیر ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بوده که مقرر می‌دارد اداره ثبت با رعایت کلیه قوانین ومقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.[4]
 

فلذا از مجموع این ماده و کلیت قانون چنین استنباط می‌گردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به درخواست‌های افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثنا حق دارد از رسیدگی به افراز خودداری نموده وآن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر می‌دارد درمواردی که برای ملک سند معارض صادره شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخواهد شد.
 

برای انجام عملیات افراز بنا برروش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگه‌هایی شبیه به دادخواست، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم می‌نمایند. رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز، ضمن دستور بر ثبت تقاضا،  بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهی‌های لازم از دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی پرداخته وسپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش می‌نماید. پس از قرائت گزارش نماینده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده ۳ آئین نامه اجرایی کلیه شرکا را جهت انجام افراز دعوت می‌نماید .
 

اکثریت قریب به اتفاق کسانی که جهت افراز املاک به ادارات ثبت مراجعه می‌نمایند کسانی هستند که با شرکای خود دارای اختلاف می‌باشند و احتمالا راه‌های مسالمت آمیز را رفته و نتیجه‌ای حاصل ننموده‌اند. بنابراین عموما یا دارای سند مالکیت نیستند چرا که این اسناد غالبا وراثتی بوده و در ید یکی از وراث قرار داشته و یا اسناد متحد بوده که معمولا در ید یکی از شرکا می‌باشد. از طرفی شریک دیگرکه مخالف افراز و یا فروش بوده به طور عرف از هرگونه کارشکنی در راستای جلوگیری از امر افراز و یا فروش دریغ نخواهد ورزید.[5]
 

باعنایت به روح قانون وسبب ایجاد صلاحیت از مراجع قضائی به اداره ثبت که همانا سرعت بخشیدن به افراز بوده، توجه به نکات ذیل ضروری است:
 

آیا لزومی دارد متقاضی افراز در هنگام درخواست افراز دارای سند مالکیت رسمی بوده و آنرا ارائه نماید؟ باید گفت با توجه به اینکه مأموریت اصلی نماینده ثبت رسیدگی به جریان ثبتی ملک بوده و نهایتا گزارش خود را با اخذ گواهی‌های لازم از سه دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی ارائه می‌نماید به نظر می‌رسد لزومی به ارائه سند مالکیت نباشد. درنهایت درمواردی که ملک وراثتی است می‌توان خواهان را ملزم به ارائه رونوشت حصر وراثت نمود. فلذا به نظر می‌رسد رویه‌ای که در ادارات ثبت در خصوص لزوم ارائه سند مالکیت وجود دارد با روح قانون هماهنگی نداشته و ادارت ثبت مجوزی ندارند تا عملیات افرازی را موکول به اخذ سند مالکیت و جری تشریفات مربوطه نمایند.
 

به فرض مثال در شهری مانند تهران با توجه به ضوابط شهرسازی، افراز املاک دارای حد نصابی مشخص بوده و خارج از حد مذکور قابل افراز نمی‌باشد. بر اسا س این ضوابط و ملاک‌ها، اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها به جهت قلت مساحت و وضعیت استقرار قابل افراز نبوده و اراضی نیز با توجه به قرار گرفتن در مناطق مختلف غیر قابل افراز می‌باشند. مثلا در منطقه یک و سه و چهار تهران املاک زیر چهار هزار متر قابل افراز نمی‌باشند، آیا تعیین وقت برای رسیدگی به افراز مثلا یک آپارتمان هفتاد متری که داری چهار شریک مشاعی است لزومی دارد یا خیر ؟ در خصوص سئوال دوم یعنی لزوم بازدید از ملک به نظر می‌رسد نفس این بازدید مخصوصا در خصوص اراضی و مستغلات به جهت انطباق اسناد با وضعیت موجود ضروری باشد. هر چند این مسئله در قانون مورد اشاره قرار نگرفته ولی در ماده سه آئین نامه اجرائی لحاظ گردیده است. اما در مورد آپارتمانها به نظر می‌تواند تغییراتی داشته باشد.[6]
 

آیا دعوت از شرکاء مشاعی ضروری است و اگر پاسخ مثبت است تشریفات این دعوت و ابلاغ اوراق تابع چه مقرراتی خواهد بود ؟ در پاسخ به سئوال سوم با توجه به نص آئین نامه کمی دچار تردید می‌گردیم.  چرا که در ماده ششم از آئین نامه اجرائی به جهت اهمیتی که تصمیم واحد ثبتی در خصوص افرازو یا عدم افراز یک ملک داشته لزوم ابلاغ آن را به شرکاء مورد تأکید ودر تبصره ذیل طریقه ابلاغ را مطابق با مقررات ابلاغ در آئین نامه اسنادرسمی لازم احصا نموده است. فلذا از آنجا که مفاد یک تبصره به اصل ماده باز می‌گردد به نظر می‌رسد دعوت از شرکاء تابع مقررات فوق نبوده و یک دعوت عادی باشد. هر چند ادارات ثبت در خصوص تشریفات دعوت نیز به ماده مذکور استناد و دعوت از شرکا نیز توسط مامورین ابلاغ صورت گرفته و الحق نیز چاره جز این نمی‌باشد. اما به نظر می‌رسد اگر مقنن آئین نامه چنین قصدی داشت، می‌بایست در ماده‌ای جداگانه مقرر می‌داشت کلیه تشریفات ابلاغ و دعوت در این قانون تابع مقررات اسناد رسمی لازم الاجرا باشد . فلذا به نظر می‌رسد این سمت از آئین نامه نیز اصلاحات لازم را می‌طلبد. ضمن اینکه نظراتی در خصوص لزوم ابلاغ واقعی به شرکاء غایب نیز وجود دارد که با توسل به آنها افراز ساده یک آپارتمان کوچک که از همان ابتدا مشخص است که منجر به صدور نظریه عدم امکان افراز خواهد شد ماهها در اداره ثبت به طول خواهد انجامید.[7]
 

اگر متصرف ملک که ممکن است خوانده افراز و یا شخص ثالثی باشد،  مانع ورود مأمورین اداره ثبت به داخل ملک گردد تکلیف چیست؟ آیا اداره ثبت باید تارفع مانع عملیات افرازی را متوقف نماید ویا می‌تواند بادرخواست از مامورین نیروی انتظامی وارد محدوده ملک گردیده و عملیات افرازی را انجام دهد؟ در خصوص سئوال چهارم روش‌های متعددی در ادارات ثبت وجود دارد. به عنوان مثال در یک مورد انجام عملیات افرازی و عدم مجوز شریک متصرف جهت ورود به ملک، رئیس اداره ثبت.... در ذیل گزارش‌ نقشه بردار چنین مرقوم داشتند که تارفع مانع، انجام عملیات افراز مقدور نیست و خواهان افراز را به طرح شکایت در دادگستری جهت رفع مانع ارشاد نمودند.
 

در این خصوص به نظر می‌رسد با توجه به کلیات اشاره شده از جمله به دلالت قسمت اخیر ماده یک قانون که مقرر می دارد واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید اقدام دوم اداره ثبت به جهت اینکه اداره ثبت دارای صلاحیت کامل جهت رسیدگی به امر افراز بوده هم با مقررات منطبق بوده و هم با عدالت و انصاف نزدیک تراست. فلذا متوقف نمودن امر افرازو ارشاد افراد به طرح دعوی رفع تصرف ویاخلع ید فاقد وجهه قانونی است. چرا که اصولا متقاضیان افرازکسانی هستند که با شرکای مشاعی خود داری اختلاف بوده و به دلائل گوناگون قصد دارند از وضعیت اشاعه رهایی یابند. این موضوع حتی در مورد اشخاص ثالث که متصرف ملک بوده و مدعی حقی باشند نیز تسری داشته و النهایه مدعی حق می‌تواند پس از ورود مامورین اداره و انجام بازدید، با مراجعه به دادگستری اقامه دعوی نماید. اما مامورین اداره ثبت نیز نمی‌توانند به صرف عدم امکان ورود، درخواست متقاضی را متوقف و وی را مجبور به طرح دعوی در دادگستری نمایند.
 

آیا ادارات ثبت درصورت اتخاذ تصمیم مبنی بر عدم امکان افراز مکلفند تصمیم را به شرکا ابلاغ نمایند؟در پاسخ به سئوال پنجم باید گفت به صراحت و اطلاق ماده ۶ آئین نامه اجرائی مبنی بر لزوم ابلاغ تصمیمات واحد ثبتی به کلیه شرکاء مشاعی شکی نیست که ادارات ثبت درکلیه موارد ملزم به ابلاغ تصمیمات خود به کلیه شرکاء مشاعی می‌باشند اعم از اینکه نتیجه منجر به افرازو یا عدم امکان افراز پلاک گردیده باشد. توضیحا اینکه اداره حقوقی قوه قضائیه در7/4760مورخ ۱۹/۱۰/۸۷ نظری مخالف بر این نظر اعلام نموده است، در این نظریه بر پایه توسل به قید در صورتیکه ملک قابل افراز باشد آمده در مواردی که ملک قابل افراز نیست لزومی به ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به سایر شرکاء وجود ندارد و این در حالی است که قید فوق به ضمیمه نمودن فتوکپی نقشه افرازی باز می‌گردد ونه کلیت ماده . فلذا مقنن چنین مقرر نموده تصمیم واحد ثبتی باید به کلیه شرکاء به ضمیمه صورت مجلس ابلاغ و در صورتیکه ملک قابل افراز باشد یک رونوشت نیز از نقشه افرازی ضمیمه تصمیم گردیده و به کلیه شرکا ابلاغ گردد.
 

 پی‌نوشت:

[1] - شهری؛غلام رضا(1391). حقوق ثبت اسنادواملاک. ص 68. تهران: انتشارات جهاد دانشگاهی.
[2] - حمیتی واقف؛ احمد علی(1391). حقوق ثبت:ثبت املاک، ثبت اسناد واجرای اسناد رسمی. ص 173. تهران: نشر دانش نگار.
[3] -  جعفری لنگرودی؛محمد جعفر(1386).ترمینولوژی حقوق. ص 346. تهران: انتشارات گنج دانش.
[4] - شهری؛غلام رضا(1391). حقوق ثبت اسنادواملاک. ص 139. تهران: انتشارات جهاد دانشگاهی.
[5] - آدابی؛ حمید رضا(1388).حقوق ثبت تخصصی.چاپ سوم. ص 94. تهران: انتشارات جنگل.

[6] - حقیقت طلب؛ محمود(1390). احکام حقوقی معاملات املاک. ص 134. تهران: نشر الناس دانش.
[7] - حمیتی واقف؛ احمد علی(1391). حقوق ثبت:ثبت املاک، ثبت اسناد واجرای اسناد رسمی. ص 134. تهران: نشر دانش نگار.
 
 

آذر شیخ علیا لواسانی

• آذر شیخ علیا لواسانی

• افراز

• افراز و فروش املاک مشاع

• معارض

• عملیات افراز

• املاک مشاع

• سند مالکیت معارض

• درخواست افراز

• سند مالکیت رسمی

• حصر وراثت

• افرازو یا عدم افراز

• متصرف ملک

• افراز پلاک

• ملک قابل افراز باشد

• ملک قابل افراز نیست

• حقوق ثبت اسنادواملاک

• حقیقت طلب

• حمیتی واقف