بحث و بررسی چالش های ثبتی در افراز – بخش دوم

پايگاه خبري تحليلي «نيک رو»،

اشاره:

 بخش اول بحث و بررسی چالش‌های ثبتی درافراز در دوبحث "مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز" و" نحوه افراز املاک در دفاترثبتی" 25 آذر ماه سال جاری در پایگاه خبری تحلیلی نیک رو چاپ و منتشر گردید و اکنون مباحث بخش دوم این بحث را در زیر مطرح و پی خواهیم گرفت. امید است این مباحث حقوقی مفید واقع شود.

بحث سوم) عدم تراضی و قابلیت اعتراض

متقاضی درخواست ثبت، این درخواست راتقدیم اداره ثبت می‌کند. اداره ثبت این درخواست را یا می‌پذیرد یا رد می‌کند. در هر دو فرض، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی ، ظرف 10 روز فرجه دارد که چنان چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند. در این بحث مسائلی قابل طرح می باشد که در ذیل به آن مسائل می‌پردازیم:

 یکم) عدم انطباق حکم صادره از دادگاه مبنی برافراز با محل

1-تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد . بطلان آن به خاطر این است که قابلیت انطباق ندارد، کارشناس هم متوجه نشده است یا دادگاه به کارشناس ارجاع نداده است، و مجدداً بایستی درخواست افراز داده شود.

2-  محکمه حکم صادر کرده سهو قلم دارد. مثلاً باید بنویسد پلاک2 اصلی از 134 فرعی، نوشته است پلاک 3 اصلی از139 فرعی. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدید نظرخواهی صورت نگرفته باشد می تواند این اشتباه رااصلاح کند واداره ثبت نیزطبق این اصلاحیه اقدام می کند.[1] اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.
 
 دوم) اعتراض به درخواست افراز
 پس از ارائه درخواست ثبت ، اقدام به انتشار آگهی می شود و از زمان انتشار اولین آگهی تا 90 روز نسبت به درخواست ثبت می توان اعتراض کرد. زمانی که اعتراض شد تا زمانی که دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی نکرده و حکم صادر نکرده است، درخواست افراز امکان رسیدگی نخواهد داشت.
 

 1- اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین، اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز امکان پذیر نیست.
2- هرزمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث، مشاعاً مالک باشند ، قانون گذارپیش بینی کرده است که مسکن و شهرسازی می تواند بدون لحاظ تشریفات، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید. در مورد خانه های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی ، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد و در اینجا نیازی به استعلام هم ندارد.[2]
3- دراین خصوص می توان درخواست افراز نمود، اما اینکه آیا مرتهن هم باید طرف دعوای شما قرار گیرد یاخیر ؟ پاسخ منفی است ، نیاز نیست که شما مرتهن را طرف دعوای خود قرار دهید به جهت اینکه او هنوز مالک نیست و مالک هم چنان راهن است . اما نکته ای که باز اینجا نهفته است این هست که پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرارگرفته است در رهن مرتهن خواهد بود، یعنی از حالت رهن خارج نمی شود.[3]
4- منظور از تصرفات در آئین نامه، بدان معنی نیست که چنانچه متقاضی فاقد تصرفات عینی باشد، عمل افراز مقدور نمی باشد، بلکه مقصود آن است که هر قسمتی که در تصرف هر یک از مالکین مشاعی است برای آن مالک تعیین شود. در هر حال باید سهم متقاضی در آن ملک مشخص گردد .
5- در عملیات افراز چنانچه تصرفات مالکین مشاعی در محل به صورت مادی و عینی نباشد مثلاً مورد افراز زمین باشد و میزان مالکیت هر یک از مالکین در حد نصاب تفکیکی مورد تایید شهرداری باشد تقسیم به قطعات متناسب با خواسته و استفاده از قرعه منعی نخواهد داشت.
6-در عملیات افراز ممکن است بین خواهان یا خواهان ها یا خواندگان توافق شود دراین صورت مدیر ثبت می تواند بر اساس توافق کلیه شرکاء اتخاذ تصمیم نماید.
7-در صورتی که سهم مورد تصرفی خواهان به نحوی باشد که انتزاع مقداری جزئی ازآن مقدور نباشد منعی ندارد تا مبلغی به عنوان تفاوت سهمی مورد مالکیت و تصرف تعیین و به صندوق ثبت واریز و عملیات افراز انجام پذیرد.[4]
 

سوم) موارد منع افراز املاک و اراضی
1- مطابق ماده 595 [5] قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.
2- طبق ماده 597 [6] قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
3- برابر قسمت اخیر ماده 591 [7] قانون مدنی، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد ، جایز نیست . طبق ماده 593 [8] قانون فوق ، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
4- هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر گردد،  برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.

 

چهارم) تعیین سهم هر شریک بعد از افراز
بعد از افراز این مسأله پیش می آید که کدام یک از قسمت های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی است. بدین معنا که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصه ها را تقسیم کنند. در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده می شود. در قانون نیز آمده بعد از افراز در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می گردد ( در صورتی که میزان سهام شرکا مختلف باشد، اول تعدیل سهام انجام می شود). در این بحث هم نکاتی وجود دارد که در ذیل به آن نکات اشاره می گردد:
 

1-در صورتیکه سهام هر یک از شرکاء متساوی باشد مثلاً سه نفر هر کدام دو دانگ از زمینی را شریک هستند واین زمین ازتمام اضلاع فرقی با هم ندارد درسه ورقه اسامی هریک ازآنها ودرسه ورقه دیگرشماره قسمت ها نوشته می شود و قرعه کشی انجام می شود.
2- در صورتی که سهام شرکا مختلف باشد مثلاً نفراول یک سوم کل مال ودیگری یک دوم وسومی یک ششم سهم داشته باشد، اول تعدیل سهام می کنیم یعنی مال مشترک را به اندازه کوچکترین سهم که یک ششم باشد تجزیه می کنیم که در نتیجه مال به شش قسمت تقسیم می شود، سپس برای هر قسمت یک شماره اختصاص می دهیم. آن وقت روی شش ورقه شماره ها را به ترتیب می نویسیم و در روی سه ورقه دیگر نام سه شریک را می نویسیم و قرعه کشی را انجام می دهیم.[9]
 

پنجم) تقسیم بدون تراضی و قرعه
دراین خصوص باید گفت که ظاهر مواد قانون ناظر به موارد اغلب است؛ زیرا غالباً در مواردی که تعدیل سهام می شود، قرعه نیزمیسر است و بسیارکم است که تعدیل سهام ممکن باشد و قرعه ممکن نباشد. به هر حال این مطلب در مقام بیان حکم کلی نبوده و فقط حکم موارد اغلب را بیان کرده است و نسبت به موارد نادر سکوت اختیارنموده است وحاکم دادگاه بایددرصورت عدم تراضی شرکاء، حکم افرازرابرابرتعدیل کارشناس وبدون قرعه صادر نماید.
 

انشاءا... بحث چهارم که بحث مهمی است با عنوان " بررسی حدود صلاحیت اداره ثبت درافراز " مستقلا در بخش سوم و در یادداشت آتی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
 

پی‌نوشت:
[1] - میر رجبی؛ فرزاد(1393). اجرای اسناد رسمی درثبت. ص 87. تهران: نشر کتاب آوا.
[2] - میرزایی؛علی رضا(1385). حقوق ثبت کاربردی وعملی. ص 122. تهران: نشر بهنام.
[3] - آدابی؛حمید رضا(1388). حقوق ثبت تخصصی. ص104.چاپ سوم، تهران: انتشارات جنگل.
[4] - تفکریان؛ محمود(1388). حقوق ثبت املاک. ص 85. چاپ سوم. تهران: موسسه نگاه بینه.
[5] - هرگاه تقسیم متمضن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد،تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.
[6] -  تقسیم ملک از وقف جایز است،ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
[7] - هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می اید؛ودر صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند، مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل برضرر نباشد که در اینصورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
[8] - ضرری که مانع از تقسیم می شود عبارت است ازنقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد.
[9] - حبیب زاده؛ محمد کاظم(1392). حقوق سردفتری اسناد رسمی، حقوق ثبت اسناد، روش نگارش اسناد، مقررات دفتر رسمی. ص 138. تهران: نشر جانان.
 

آذر شیخ علیا لواسانی

• آذر شیخ علیا لواسانی

• افراز املاک

• اعتراض به درخواست افراز

• درخواست افراز

• افراز املاک و اراضی

• افراز

• تقسیم بدون تراضی و قرعه