بحث و بررسی چالش‌های ثبتی در افراز – بخش اول

پايگاه خبري تحليلي «نيک رو»،

بحث اول ) مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز

در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد. در اینجا دونکته مهم وجود دارد که در ذیل به آن ها اشاره می شود:

۱- هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.[1]
 

۲ - مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان؛ غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولوعملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
 

۳- اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد،اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول ‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
 

دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.[2]
 
 

بحث دوم) نحوه افراز املاک در دفاتر ثبتی
 

متقاضی یا متقاضیان بایدتقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل وآدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید. تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می دارد.
 

نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می رساند. مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید. در صورتی که تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود، مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکاء ابلاغ گردد. نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید می نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود. اخطارهای تهیه شده پس ازامضاء مسئول اداره و درج شماره برآنها به وسیله متصدی دفتر اندیکاتورجهت ابلاغ به متقاضی وسایر مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم می گردد که اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها در پرونده تا روز معاینه محل صادر می نماید. در روز معاینه محل، نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند.[3]
 

چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد پس از حضور در محل و معرفی ملک به وسیله متقاضی، نماینده حدود آن را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروز را به نرخ منطقه ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می نماید. نقشه مورد نظر بايد به تصويب و تأييد سازمان مسكن و شهرسازي استان برسد. در صورتی که محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد، نقشه افراز حسب دستورالعمل اداره عنداللزوم جهت تأیید و اظهار نظر با شهرداری و در صورتی که زمين و مستغلات كاربريش زراعي باشد، كشاورزي باشد، ‌يا باغ باشد؛ تشخيص اجازه ي افراز با سازمان جهاد كشاورزي است.[4] نکته مهم در این بحث آن است که پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.[5]
 

بعداز برگشت نقشه از مراجع یاد شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می‌دارد. در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود. آنگاه مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده در صورتی که اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را به نحوی که انجام شده ذیل صورتجلسه مرقوم می دارد.
 

سپس تصمیم اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند،  مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند. اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم و ارسال پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می توانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروز را ازاداره ثبت بنمایند. مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتراندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
 

بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال می دارد. سپس نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد متصدی دفتر بازداشتی پس از گواهی عدم بازداشت آن را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می شود. متصدی حسابداری فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد . متقاضی پس از واریز وجوه سند قبض را تحویل حسابداری داده و حسابداری نیز گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال می‌دارد. متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید.پرونده جهت تنظیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می شود. در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ و سپس در دفتراسناد ثبت آنگاه پس ازاحرازهویت متقاضی یا متقاضیان در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.
 

درصورتی که متقاضی نتواند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نماید ابلاغ هر گونه اخطار به آنها از طریق درج در روزنامه انجام پذیرخواهد بود.[6]
انشاءا... دریادداشت بعدی این بحث را با بحث سوم تحت عنوان "عدم تراضی و قابلیت اعتراض" و ریز مباحث آن مورد مداقه قرار داده و بررسی خواهیم کرد.
 

 
 پی‌نوشت:

[1] - کهنی؛ محمود(1391). نقش ثبت معاملات املاک در انتقال مالکیت،ص 124. تهران، نشر فرهنگ ایلیا.
[2] - شهیدی؛مهدی(1388).حقوق ثبت اسناد، ص 155. تهران، نشر میزان.
[3] - نوروزیان؛ قربان(1390). حقوق کاربردی ثبت اسناد واملاک. ص113. تهران، نشر تیرگان.
[4] - اگر زمين كاربريش كشاورزي يا باغ بود،‌اگر داخل محدوده ي شهر باشد، ‌شهرداري مي تواند اظهار نظر كند، ‌اما اگر خارج از محدوده يا حريم شهر باشد، اظهار نظر در مورد افراز در صلاحيت سازمان جهاد كشاورزي است.
[5] - شهری؛غلام رضا(1391). حقوق ثبت اسنادواملاک. ص 163. تهران، انتشارات جهاد دانشگاهی.
[6] - قلی خسروی؛ مصطفی(1392). اطلاعات لازم جهت انجام معاملات غیر منقول واحکام معاملات. ص 131.تهران، نشر جهان نو.

آذر شیخ علیا لواسانی

• آذر شیخ علیا لواسانی

• دعوای افراز

• افراز

• نحوه افراز املاک

• درخواست افراز

• دادگاه‌های عمومی

• ملک مشاع

• افراز در محاکم

• مالکین مشاعی ملک