بررسی موضوع افراز در حقوق ثبت

پايگاه خبري تحليلي «نيک رو»، بر اساس تعاریف ثبتی و در رویه جاری حقوق ثبت می‌توان گفت افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه. افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت و دین باشد. اما چالش‌های زیادی در زمینه املاک خصوصا در مبحث تفکیک و افراز داریم؛ این چالش‌ها در اکثر موارد در قوانین موجود نیست وبه نظر می‌رسد قوانین جهت مباحث افراز وتفکیک از کفایت لازم برخوردارند اما این اجرای قوانین است که دارای چالش‌هایی است که در ادامه در این خصوص نکاتی را مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم.

1- افراز در لغت به معنی جداکردن چیزی از چیز دیگر است. حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی، دعوی افراز، دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است به منظور تقسیم مال مزبور. در صورت عدم تراضی بر تقسیم حاکم اجبار به تقسیم می‌کند، مشروط بر این که تقسیم متحمل بر ضرر نباشد. بدین منظور قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذرماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت، مرجع رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردید. در افراز وجود حالت شراکت ضروری است، یعنی وقتی افراز صورت می‌گیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد ولی در صورت عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم یکدیگر افراز صورت می‌گیرد.

2- افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد؛ به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد. در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا برسرصحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است.
لازم است بعد از افراز با چند واژه مورد استفاده در این مباحث که در مباحث حقوقی نیز از آن ها بیشتر شنیده ایم آشنا شویم:
- مشاع: مال مشاع، عبارت  از مالی که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان در خارج از هم تشخیص داد.
-ثبت سند: عبارتست از مراحلي كه در ادارات ثبت ويا دفاتر اسناد رسمي انجام مي گردد تا سند به سند رسمي تبديل گردد.
-سند : طبق ماده 1284 ق.م سند عبارت است از هر نوشته اي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد.

3- پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.اما بحثي كه وجود دارد اين است كه اگر طرفين درافراز قوانين ومقررات آنرا رعايت نكنند چه اتفاقي مي افتد وآيا براساس قواعد ، افرازباطل خواهد بود ويا راهي براي تنفيذ وجوددارد؟ حصه هر يك از طرفين برچه اساسي خواهد بود ؟ آثار حاصل از افراز بدون رعايت قوانين وضوابط افراز چه آثارونتايجي خواهد داشت ؟ درضمن مرجع صالح براي قضاوت ورسيدگي دراين مورد كدام مرجع خواهد بود ؟ از دیگر موارد چالش برانگیز این است که ملک در محدوده روستا واقع گردیده یا در محدوده شهر ومواضع قانون در حل این چالش ها چیست؟

4- در واقع مهمترین چالش های ثبتی درافراز عبارتند از:
-تقلب یا خدشه در اثبات خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک مشاع از طرف اداره ثبت یا ذی نفعان دارای چه ضمانت های اجرایی است؟
-در صورت وجود محجور یا غایب مفقودالاثر و یا افراد فاقد حق و اجرای عملیات افراز ، نتیجه افراز چیست و چه چالش هایی حادث می گردد؟
-وجود اسناد معارض عملیات افراز را با چه چالش هایی مواجه خواهد کرد؟
-وجود ایراد و مشکلی که نیاز به اصلاح مشخصات ملک موصوف دارد روند افراز را با چه مشکلاتی روبرو خواهد نمود؟
-در صورت از مالیت افتادن حصه شرکاء روند افراز با چه چالشهایی مواجه خواهد شد؟
-در افراز املاک وقفی با چه مشکلاتی و چالشهایی مواجه خواهیم بود؟

-در افراز و اجرای روند ثبتی آن هرگاه ثابت شود اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر بوده است با چه چالشهایی روبرو خواهیم بود؟

5- ازآنجا که درسال های اخیر شاهد گسترش شهرنشینی و پدیده کثرت جمعیت بوده و هستیم واین امرمسلما در سال های آینده ما را نیز با گسترش و رشد روز افزون مواجه خواهد ساخت؛ در واقع به تناسب این امر شاهد رشد بی رویه ارزش ملک و زمین نیز خواهیم بود و همین تناسب و ارتباط سبب می گردد که اکثر شرکا در رسیدن به منافع اقتصادی و مالی بیشتر به سمت تفکیک و افراز املاک و ایجاد مالکیت مستقل برای رسیدن به منافع بیشتر اقتصادی باشند و همین امرنیز بیانگر اهمیت و ضرورت بحث فوق بوده و بررسی این موضوع را با دقت علمی و تخصصی هرچه تمام تر ضروری و الزامی می نماید.

6- در بحث افراز مشخصا باید به دنبال درک و شناخت اهداف موارد بیان شده در زير باشیم:
-شناخت ضمانت های اجرای عدم مالکیت وتقلب در این زمینه از سوی ثبت اسناد ویا ذی نفعان و آثار افراز در این صورت.
-شناسايي حقوق محجورین ومفقودغائب الاثر و ... در افراز و تاثیربر افراز ثبتی.
-شناسايي تأثیر وجود اسناد معارض بر روند ثبتی افراز.
-شناسايي روند افراز در صورت لزوم اصلاح مشخصات ملک.
-شناسایی وضعیت شرکا و آثار افراز در صورت از مالیت افتادن حصه هریک.
-شناسایی افراز املاک وقفی.
-شناسایی مسولیت افراز در صورت اجبار به تقسیم هریک از شرکا.  

7-البته با توجه به مباحث مطرح شده، موارد دیگری هم که کلیدی و اساسی است و باید برای آن ها پاسخی یافت در این بحث جلوه گری می نماید که از نظر علم حقوق و ازمنظر عالمان حقوقدان به آن ها باید پرداخته شود. این موارد که در قالب سئوال های پژوهشی مطرح است عبارتند از:
- اصلی ترین چالش های پیش رو در عدم رعايت قوانين افراز در ادارات ثبت چیست ؟ ( سئوال اصلی)
-حقوق ايران درمورد افراز در تقسيم تراضي چه موضعي دارد؟  
-آيا تنفيذ طرفين موجب استحكام درافراز درتقسيم تراضي خواهد شد؟  
-افراز درتقسيم تراضي چه ماهيتي دارد؟

8- صاحب نظران حقوقدان در بحث افراز با دو فرضیه پژوهشی اصلی و فرعی روبرو هستند:
الف) فرضيه اصلي
عدم رعايت قوانين افراز درتقسيم تراضي موجب بوجود آمدن تقلب یا خدشه در اثبات خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک مشاع یا تض ییع حقوق محجور یا غایب مفقود الاثر و یا وجود اسناد معارض و یا وجود ایراد در ثبت مشخصات ملک  ویا از مالیت افتادن حصه شرکا و یا ضرر کردن یکی از شرکا در نتیجه تقسیم و در نهایت  تضييع حقوق برخي از طرفين خواهد بود.

ب) فرضيه هاي فرعي
1-حقوق ايران داراي راهكارهاي مشخصي درافراز درتقسيم تراضي هست .
2-درتنفيذ بعدي دراستحكام افراز درتقسيم تراضي اختلاف است.
3-درماهيت افراز درتقسيم تراضي اختلاف است ولي برخي آنرا ايقاع دانسته اند.

پیشینه پژوهش در موضوع افراز
رساله ها و کتب متعددی در خصوص افراز اموال واملاك مشاعي  ونحوه افراز واختلافات حاصل از افراز املاك مشاعي نگاشته و وجود دارد؛ لیکن اکثر آنها، بیشتر، مسائل مربوط به افراز اموال مشاعي، اختلافات ناشي از افراز، مقررات افراز، نحوه افراز و پیشگیری از بروز اختلاف درافراز را مطرح نموده اند و البته گاهی به مسأله اختلافات وآثار افراز بدون تراضي نيز اشاراتي داشته اند.  

 به عنوان نمونه؛ کتاب ها و رساله هایی که در آنها به این مسأله پرداخته و قسمت مهمی را در این زمینه به خود اختصاص داده اند از این قرارند:

1-عباس نژاد، مریم ،1390 ، در کتاب «افراز ، تفكيك ، تقسيم درحقوق ايران » بیان نموده اند: به تمام مسائل مربوط به افرازاموال مشاع و تفكيك موال و نيز تقسيم اموال پرداخته و تفاوت ها و شباهت ها و قوانين مربوطه را بيان داشته ونيز قوانين ثبتي مرتبط با اين مسائل را شرح داده است و در راستاي افراز و اختلافات ناشي از افراز توضيحاتي دارد، انواع مسائل درافراز، آیین دادرسی، مقررات مربوط به اعتراض به افراز و … صرفاً از دید قوانين ثبتي پرداخته، به نحوی که به انواع اختلافات ومراجع رفع اختلاف ، مسئوليتهاي هريك از طرفين ، صرفاً در موضوع افراز پرداخته شده و از باب اشاره به مقررات بوده است.

2-بهرامی، محمد حسین ، 1391 ، درکتاب «افراز مال مشاع ، بايد ها ونبايد ها » بیان می دارد : اگر چه به طور مفصل انواع افراز وحالتهايي را كه درافراز مال مشاعي بوجود خواهد آمد را مورد بررسی قرار داده، لیکن چون در مورد اختلافات بين اداره ثبت وشهرداريها وشركتهاي عمراني نمی باشد ازاين جهت با موضوع تحقيق ما تناسبي ندارد وبه اين موضوع اشاره ندارد و ضمناً مباحق قانوني ومواد قانوني درافراز وتفكيك را بيان داشته اما مراحل كار رادرادارات ثبت اشاره ننموده است و در آن مطرح نبوده، بیشتر، حقوق افراز اموال واملاك ومقررات کشورهای مختلف در آن مورد بحث واقع شده اند.

3-جانی پور، علی، 1389،درپایان نامه ای با عنوان « راه هاي افراز اموال مشاعي در نظام حقوقي ايران » بیان می دارد : انواع روشهاي افراز وقوانين مرتبط را مطرح نموده لیکن نه در مورد اختلاف ادارات ثبت با شهرداريها درافراز ونه مراجع رفع اختلاف که در اين تحقيق مدنظر ماست و نه در مورد شركتهاي عمراني ، مطلبی ندارد. علاوه بر این، به دلیل نگارش در سالیان گذشته، برخی از موارد و قوانين اصلاحي را نیز مورد بحث قرار نداده است. سایر رساله‌های ارائه شده در دانشگاه های مختلف، بیشتر به مسائل مربوط به افراز وتفكيك وتقسيم، مقررات شکلی مربوط به افراز و مطالبی کلی همچون سیاست حقوقي ايران درافراز پرداخته اند که طبعاً در هیچ یک از آن ها موضوع، به طور دقیق از دید اختلافات ناشي از عدم تراضی را مورد بحث قرار داده اند.
امید است در مباحث آتی بیشتر با موضوع افراز که مبتلا به جامعه می باشد آشنا شویم و با آگاهی از حقوق مسلم خود در برابر زیاده خواهان از حق قانونی و مشروع خویش دفاع کنیم.  

آذر شیخ علیا لواسانی

• آذر شیخ علیا لواسانی

• حقوق ثبت

• چالش های ثبتی

• عباس نژاد

• افراز تفكيك تقسيم درحقوق ايران

• نظام حقوقي ايران

• دادگاه

• فروش املاک

• قانون افراز

• تقسیم ملک