چالش‌های عدم تراضی در افراز- بخش اول

پايگاه خبري تحليلي «نيک رو»، در یادداشت پیش رو که بحث جدیدی می‌باشد و در چند شماره تقدیم می‌گردد به موضوع چالش‌های افراز در صورت عدم تراضی خواهیم پرداخت. امید است این مباحث مفید واقع شود.

 
بحث اول)درصورت وجودمحجوریاغایب مفقودالاثرویا افرادفاقد حق و اجرای عملیات افراز
هنگامي كه شركا در نحوه تقسيم به توافق نرسند و يا بعضي از آنان اساساً موافق تقسيم نباشند و يا در موردي كه تقسيم به تراضي، به علت غائب و يا محجور بودن يكي از شركا امكان پذير نيست در اين صورت تقسيم از طريق دادگاه صورت مي گيرد(ماده 313 قانون امورحسبي ) مبناي حقوقي تقسيم اجباري از بين بردن حالت اشاعه است و بدين منظور دادگاه شريك ممتنع را اجبار به تقسيم مي‌كند رسيدگي دادگاه در اين مورد داراي جنبه ترافعي نيست بلكه صرفاً به منظور متمايز ساختن حقوق شركا و زائل ساختن اشاعه است. به همين جهت قواعد مربوط به افراز مال مشاع در قانون امور حسبي آمده است. گاهی املاک مشاع فی ما بین مالکینی می باشد که محجور می باشند و یا در میان شرکاء یکی از آنان غایب مفقود الاثر بوده و به وی قابلیت دسترسی وجود ندارد دراین صورت مطابق رأی وحدت رویه شماره ۳۵۳۰ مورخ ۱۳۶۰/۲/۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور جهت تقاضای تقسیم املاک به جای اداره ثبت محل وقوع ملک به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک مراجعه می شود که متن رأی وحدت رویه در ذیل آمده است :
نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی مقرر‌داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده ۳۲۶ همین‌قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده اول قانون‌ افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته‌شده علی‌الاصول ناسخ ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و‌غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است این رأی بر طبق‌ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

بحث دوم) وجود اسناد معارض در عملیات افراز
از مجموع ماده 1 و کلیت قانون چنین استنباط می گردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به درخواست های افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثنا حق دارد از رسیدگی به افرازخودداری نموده وآن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر می‌دارد درمواردی که برای ملک سند معارض صادره شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخواهدشد.
برای انجام عملیات افراز بنا برروش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگه‌هایی شبیه به دادخواست ، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم می نمایند . رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز ، ضمن دستور بر ثبت تقاضا ، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهی های لازم از دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی پرداخته وسپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش می نماید. پس از قرائت گزارش نماینده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض ، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده ۳ آئین نامه اجرایی کلیه شرکا را جهت انجام افراز دعوت می نماید.

بحث سوم) از مالیت افتادن حصه شرکاء با افراز
هرگاه تقسيم مال مشاع موجب از ماليت افتادن تمام مال مشاع و يا حصه يكي از شركا بشود تقسيم اساساً ممنوع است بر طبق ماده 595 قانون مدني: « هرگاه تقسيم متضمن افتادن تمام مال مشترك يا حصه يك يا چند نفر از شركا از ماليت باشد تقسيم ممنوع است اگر چه شركا تراضي نمايند».
مثل موردي كه مال مشاع يك اتومبيل يا شمشير و اشيائي نظاير آنهاست. يا مغاير كوچكي كه تقسيم آن امكان استفاده آن را از بين ميبرد در چنين موردي رضايت شريكي كه حصه او از ماليت خارج ميشود نيز تاثيري نداشته و مجوز تقسيم نيست زيرا از بين بردن مال يك اقدام سفهي است و دادگاه چنين درخواستي را نمي‌تواند بپذيرد. دراین حالت تنها راه منطقی فروش همه مال بصورت کلی ودادن سهم هر یک از شرکا می باشد . در مواردي كه مال مشاع قابل تقسيم نيست مثل آنكه تقسيم باعث ورود ضرر به شركا و يا افتادن مال از ماليت شود قانون مدني راه حل عامي را پيش بيني نكرده است. فقط در ماده 584 در مورد قنات مشترك و امثال آن به منظور حل اختلاف و جلوگيري از تخريب قنات و امكان استفاده از آن به دادگاه اجازه داده است كه به اقتضاي موقع شريك ممتنع را به شركت تنقيه يا تعمير يا اجاره يا بيع سهم خود اجبار كند ولي اجبار به فروش در اين مورد جنبه استثنايي دارد در فقه اماميه در موردي كه مال مشاع به علت متضرر شدن شركا و يا سلب ماليت آن قابل تقسيم نيست ، به طور صريح اجبار به فروش و تقسيم ثمن مورد پذيرش واقع شده است به علاون شريك را نمي توان اجبار به تقسيم منافع كرد ولي گفته شده است در چنين حالتي حاكم مي تواند از باب صيانت و حفظ مال و جلوگيري از تلف شدن آن و ورود ضرر به شركا اين مال را از دست شركا خارج كرده و آن را اجاره دهد و اجرت را بين آنان تقسيم كند بر همين اساس حاكم مي تواند مال مشترك را در صورت لزوم به فروش رسانيده و ثمن را بين شركا تقسيم كند با اين حال پاره اي از فقها قائل به عدم جو از فروش مال مشترك در صورت بروز اختلاف و عدم امكان قسمت شده اند و دليل آن را عدم وجوب قسمت و عدم صحت بيع بدون رضايت مالك دانسته اند.
ماده 317 قانون امور حسبي سكوت قانون مدني را بر طرف كرده و به عنوان يك قاعده كلي به دادگاه اجازه فروش مال مشاع و تقسيم ثمن را داده است.
بر طبق اين ماده: در صورتي كه مالي اعم از منقول و يا غير منقول قابل تقسيم و تعديل نباشد ممكن است فروخته شده بهاي آن تقسيم شود فروش اموال به ترتيب عادي به عمل مي آيد مگر آن كه يكي از ورثه فروش آن را به طريق مزايده درخواست كند.
بر طبق اين ماده مال اعم از منقول و غيرمنقول مي‌تواند مورد فروش قرار گيرد مثل آپارتمان كوچك كه قابل تقسيم نيست و به درخواست يكي ازشركا فروش از طريق مزايده به عمل مي آيد . در اين صورت با وقوع بيع عملا كل مال مشاع در مالكيت او قرار گرفته و قيمت سهم شريك و يا شركا ديگر به آنان پرداخت مي گردد در حالي كه ابتدائاً يكي از شركا نمي تواند شركت ديگر را مجبور به فروش سهم آنان و يا خريدن سهم خود نمايد.
در رابطه با تقسيم مال مشاع ، قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب آذر ماه 1357حائز اهميت است . بر طبق ماده اول اين قانون افراز املاك مشاع ثبت شده كه قبلاً در دادگاهها انجام مي شد به ادارات ثبت محول گرديد ه است:  افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده يا نشده باشد در صورتي كه مورد تقاضاي يك يا چند شريك باشد ، با واحد ثبتي محلي محلي خواهد بود كه ملك مذكور در حوزة آن واقع است . واحت ثبتي با رعايت كليه قوانين و مقررات ، ملك مورد تقاضا را افراز مي نمايد.
ماده چهارم اين قانون نيزناظربه مراحل لازم براي امكان فروش ملك مشاع است : ملكي كه به موجب تصميم قطعي، غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هر يك از شركاء به دستوردادگاه شهرستان فروخته مي شود.   بنا براين از اين پس دادگاه ، هنگامي اقدام به فروش مي كند كه غير قابل افراز بودن ملك از طرف واحد ثبتي احراز شود.

منابع:
1- طاهرى، حبیب الله( 1418ق).، حقوق مدنى، ج ‌4. چاپ دوم. قم: دفتر انتشارات اسلامى.
2-جمعى از پژوهشگران، زیر نظر هاشمى شاهرودى، سید محمود( 1426)، فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت(ع)،  ج ‌1. قم: مؤسسه دائره المعارف فقه اسلامى.
3- سرخی؛ علی(1384). تقسیم اموال مشترک. تهران: انتشارات فکرسازان.
4-  - میر رجبی؛ فرزاد(1393). اجرای اسناد رسمی درثبت. تهران: نشر کتاب آوا.   

آذر شیخ علیا لواسانی

• آذر شیخ علیا لواسانی

• معارض در عملیات افراز

• حصه شرکاء با افراز

• افراز

• تقسيم

• افراز مال مشاع

• املاک مشاع

• اسناد معارض

• مال مشاع

• تقسيم مال مشاع

• قانون افراز

• فروش املاك مشاع

• عدم تراضی در افراز