بررسی ماهیت حقوقی افراز و مباحث پیرامون آن

پايگاه خبري تحليلي «نيک رو»، مفهوم افراز از منظر حقوقی عبارت است از دعوی شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی برتقسیم[1]. افراز در اصطلاح ثبتی و قضائی هم عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه. افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت و دین باشد. اما نکته اصلی این است که لازمه عمل افراز داشتن مالکیت مشاعی متقاضی افراز می باشد.  

ماهیت افراز: چنان چه افراز به سازش منجر شود در این حالت می توان ماهیت آن را صلح یا عقد معاوضه مالکین با یکدیگردانست در غیراین صورت بااین که نظرات مختلفی ابراز شده، به نظر ماهیت آن عمل حقوق ناشی ازحکم حکومتی و آمره قانون است. دراین خصوص مباحثی مطرح است که به اجمال درذیل به آن ها خواهیم پرداخت.
 

بحث اول) بررسی افراز در قانون مدنی
طبق ماده 598 قانون مدنی هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشد. هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته، و تنها مایل باشند آن را به صورت رسمی در آورند؛ طبق ماده 591 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد.
 

در صورتی که اگر یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند، حسب قسمت آخر ماده 591 قانون مدنی، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است. به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم مشروط براینکه تقسیم محتمل برضرر نباشد ودراین راستا قانون افرازو فروش املاک مشاع درآذر ماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت؛ مرجع نخستین رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردیده است.
 

 بحث دوم) مراجع افراز املاک مشاع
افراز املاک مشاع تا بیست و دوم آبان ماه سال 1357 در مراجع قضایی انجام می گردید تا این که در تاریخ مزبور قانون افراز و فروش املاک مشاع به تصویب رسید و بخش عمده ای از افراز املاک به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد، فلذا با توجه به تصویب قانون مذکور دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارد :
 

الف ) ادارات ثبت اسناد و املاک
 

ب) مراجع قضایی (دادگاه ها)
و به این ترتیب تسهیلاتی در انجام این گونه درخواست ها به عمل آمد که نتیجه آن افزایش روند عملیات افراز بوده که اهم توفیقات مذکور براساس مزایای انجام افراز توسط ادارات ثبت بشرح ذیل فراهم گردید:
1-تخصص کارشناسان و نقشه برداران ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکین مشاعی به نسبت سایر کارشناسان؛
2- عدم وجود تشریفات قضایی؛
3-دسترسی سریع به پرونده ها و نقشه های ثبتی و بررسی مالکیت خواهان ها و خوانده ها؛
4-وجود وسایل و امکانات مانند دوربین نقشه برداری و غیره.
 

بحث سوم) صلاحیت ادارات ثبت برای افراز
صلاحیت افراز برای ادارات ثبت در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع به این شرح تعیین گردیده است:
 

 «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود، که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی بارعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می نماید». فلذا براساس مفاد ماده فوق الاشعار اساس تقسیم بندی مراجع برای افراز، خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک است.  
ختم جریان ثبتی ملک عبارت است از طی نمودن مراحل و عملیات های: تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی های نوبتی، تحدید حدود، انجام عملیات تحدید حدود و سپری شدن مدت واخواهی بلامعارض یا در صورت وجود اعتراض صدور حکم نهایی و کلیه اقدامات داخل این محدوده می باشد.
 

 بحث چهارم) شرایط درخواست افراز مشاع از اداره ثبت اسناد و املاک
شروع رسیدگی به تقاضاهای افرازاملاک مشاع در واحدهای ثبتی مستلزم وجود و اجتماع شرایطی بوده که رعایت آن ها الزامی است. این شرایط عبارتند از :
 

1- عمل افرازبا درخواست هریک از مالک یا مالکین مشاعی شروع می شود. تقاضا می تواند دراوراق معمولی یا فرم دادخواست تنظیم گردد، آن چه مهم است ذکر مشخصات متقاضی و سایر شرکا وآدرس آن ها و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و حوزه ثبتی و موضوع خواسته در درخواست ضروری است. همراه تقاضا؛ مدارک و مستندات نیز ضمیمه می گردد.
2- در بدو امر، درخواست افراز به نماینده ثبت ارجاع می گردد تا رسیدگی نماید چنانچه جریان ثبتی خاتمه یافته و عمل افراز نیز در صلاحیت اداره ثبت می باشد و برای آن سند مالکیت معارض صادر نشده و صورت مالکین مشاعی هم با درخواست منطبق باشد. این عملیات به اطلاع مقام مسئول واحد ثبتی می رسد تا مشخص شود که رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت اداره ثبت می باشد یا خیر ؟ در واقع خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک مشاع از نکات لازم وضروری این امر است و مطابق نظریه مشورتی 7/5389-23/10/1359 اداره حقوقی دادگستری آنچه از منظور مقنن از عبارت ”خاتمه جریان ثبتی ملک“ مندرج در ماده«1» قانون افراز و فروش املاک مشاع استنباط می شود این است که ”جریان ثبتی ملک مشاع“ خاتمه یافته باشد نه قسمتی از آن.
3-عدم وجود شخص محجور(صغیر و مجنون) یا غائب مفقود الاثر در بین شرکا:  به موجب ماده 313 قانون امورحسبی مصوب سال 1319 « درصورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می توانند ترکه را مابین خود تقسیم نمایند لیکن اگر مابین آن ها محجور یا غائب باشد تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آن ها در دادگاه به عمل می آید» و همچنین به موجب رأی وحدت رویه 59/29 – 15/1/1360 هیأت عمومی دیوان عالی کشور به لحاظ حفظ حقوق محجورین وغایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها افراز ملک مشاع این افراد در صلاحیت دادگاه می باشد.
4- فقدان سند مالکیت معارض نسبت به ملک مورد تقاضای افراز: به تصریح ماده«1» قانون افراز و فروش املاک مشاع: « نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد».
 

همچنین به موجب ماده 2 آئین نامه اجرائی این قانون مصوب سال 1358: « نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند».
5-عدم نیاز به اصلاح مشخصات ملک مورد تقاضای افراز: چنانچه افراز ملک مشاع، مستلزم اصلاح مشخصات آن باشد چون اصلاح موصوف باید با حضور و موافقت تمامی مالکین مشاع صورت پذیرد بنابراین قبل از حصول این نتیجه، اداره ثبت صالح به افراز چنین ملکی نیست.
 کلیه املاک مجهول المالک (اظهارنامه پذیرفته نشده) و یا املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین در صورتی که اعتراض به حدود واصل و رأی نهایی دادگاه صادر نشده است در دادگاه انجام می شود.
افراز اموال غیر منقول موضوع ماده 17 قانون مدنی[2] و افراز منافع و دین نیز در دادگاه ها انجام می گردد.
6- پس از تأیید این که جریان ثبتی پایان یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نیست، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت، ماموریت می دهد تا با دعوت وحضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضای نماینده ثبت وتمامی شرکا حاضر برساند.[3]
دراین مرحله، نقشه بردارباصدوراخطاریه ای که ”اخطاریه مرحله اول“نامیده می شود به تمامی مالکین مشاعی ملک ابلاغ می کند که در روز و ساعت معینی در محل حاضر شوند تا به اتفاق نماینده ثبت و متقاضی افراز، صورتمجلس اولیه تنطیم و نقشه برداری و معاینه محل انجام گیرد. نحوه ابلاغ این اخطاریه و سایر اخطارها به استناد قسمت اخیر ماده 16 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20/02/1358، مطابق با مقررات ابلاغ در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد. برابر ماده 15 آئین نامه مذکو، مامور ابلاغ باید ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اخطاریه، آن را به هریک از مالکان تسلیم کند و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف، رسید بگیرد. سایر مقررات مربوط به اخطاریه در مواد 16 و 17 همان آئین نامه قید شده است.
7-تطبیق حدود ملک با حدود مندرج در پرونده ثبتی و تنظیم صورت مجلس افرازی: پس از حضور نماینده و نقشه بردار به اتفاق متقاضی افراز، نقشه بردار با تطبیق حدود معرفی شده در محل با حدود مندرج در پرونده ثبتی ملک، ضمن مشخص کردن موقعیت پلاک مورد افراز با توجه به میزان سهام متقاضی و احیانا تصرفات مفروزی وی نسبت به ترسیم نقشه ملک مفروزی و باقیمانده، اقدام کرده و با مشخص نمودن هر یک از قطعات به تفکیک، مراتب را در صورتمجلس تنظیم و به امضای نماینده و حاضران می رساند. در ضمن، در صورتمجلس تنظیمی، تاریخ مراجعه متقاضی برای اخذ تصویر نقشه افرازی وانجام ادامه عملیات افراز از جمله استعلام از ادارات ذیربط مشخص می گردد .
 

بحث پنجم) حالات متصوره به هنگام حضور نماینده و نقشه بردار ثبت در محل
حالت اول: چنانچه ضمن معاینه محل، ملاحظه گردد که حدود مشخص شده در سند مالکیت یا تحدید حدود انجام شده نسبت به املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اما منجر به صدور سند مالکیت نشده با حدود معرفی شده توسط متقاضی، مطابقت ندارد.دراینجاوظیفه نماینده ثبت عبارت است ازاین که مراتب را صورت جلسه نموده و جریان را به مدیرثبت گزارش کند تا در صورت لزوم از طریق ثبت محل، موضوع جهت طرح در هیئت نظارت مستقر در محل اداره کل ثبت استان گزارش گردد که نتیجه ممکن است منجر به اصلاح سند مالکیت و دفتر املاک یا احاله موضوع از لحاظ اصلاح موارد مذکور به دادگاه صالح گردد. پس از اصلاح عملیات افراز دنبال خواهد شد.
 

 حالت دوم: چنان چه بعضی از شرکای ملک در ملک مشاع، تصرفی نداشته باشند در خصوص این که آیا      می توانند نسبت به درخواست افرازآن اقدام نمایندیا خیر؟ ماده 3 آئین نامه قانون افراز ، دلالتی بر ممنوعیت افراز در حالتی که بعضی از شرکا نسبت به ملک مشاع تصرفی ندارند نداشته و تنها خاتمه جریان ثبتی ملک و نداشتن سند مالکیت معارض را شرط پذیرش افراز اعلام کرده است. فلذا با احراز مالکیت متقاضی به استناد سند مالکیت و سوابق ثبتی، ضرورتی به احراز تصرف وی در آن ملک برای پذیرش تقاضای وی بر افراز نمی باشد.
حالت سوم: چنان چه زمین یا خانه محصوری، بسته باشد و بدون بازکردن مدخل ورودی آن، اظهارنظر کارشناسی مقدور نباشد یا متصرف، مانع از حضور نماینده و نقشه بردارثبت برای انجام عملیات وپیاده کردن نقشه افرازی گردد در این صورت با تقاضای متقاضی یا متقاضیان از رئیس اداره ثبت، نامه ای خطاب به دادگستری محل وقوع ملک نوشته شده و تقاضای اعطای نمایندگی برای ورود به محل می گردد و با صدور نمایندگی، طق وظیفه عمل خواهد شد. دراین خصوص نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه مشعربراین است که: «درموردمعاینه محل و کارشناسی چنانچه خانه یا باغ، محصور و در بسته بوده و بطور عادی و بدون باز نمودن در،امکان اظهارنظر نباشدمسئوول امرمی تواند ازقوای انتظامی استمداد کند ویا ازدادستان درخواست نماینده برای حضور در محل را نمایند. این درخواست هم قبل از رفتن به محل و هم بعد از رفتن به محل جایز است.»[4]
 

بحث ششم) ارسال نقشه افرازی به مراجع ذی صلاح برای تأیید آن
از جمله مراجعی که باید در خصوص نقشه افرازی اعلام نظر نمایند شهرداری، سازمان ملی زمین و مسکن، دفاتر فنی استانداری، فرمانداری و بخشداری می باشند. در این موارد حسب مورد به شرح زیر اقدام خواهد شد:
 

1-ارسال نقشه افرازی به شهرداری در خصوص املاک شهری: به موجب ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 31/04/1365: “دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع، تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف مدت دوماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت، دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأسا اقدام خواهد نمود."
همچنین به موجب ماده 6 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران:« در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند، ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک، طبق نقشه ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند.  هرگاه ظرف مدت چهارماه ظرف مدت چهارماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز رأسا اقدام خواهد نمود». بنابراین پس از ترسیم نقشه افرازی توسط نقشه بردارثبت و تنظیم صورتمجلس مربوط به استناد ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداری( که در جهت اجرای ماده 154 تصویب شده است) اداره ثبت دو نسخه از تصویر نقشه افرازی را به شهرداری منطقه ای که ملک مشاعی در حوزه آن واقع شده می فرستد تا شهرداری براساس ضوابط و قوانین شهرسازی نسبت به تأییدیاعدم تأیید اقدامات انجام شده ثبت اظهار نظر نماید .
2-ارسال نقشه افرازی به سایرمراجع ذیصلاح درمورد املاک خارج ازمحدوده شهری: سابقا و قبل از ادغام سازمان زمین شهری دراداره کل مسکن و شهرسازی، از جمله مراجعی که ادارات ثبت از آنها استعلام می نمودند سازمان زمین شهری بود. این استعلام برای جلوگیری از تغییر کاربری زمین هایی انجام می شد که در راستای مصالح عمومی ودر طرح جامع شهری قرار گرفته  بود. اما در حال حاضر این استعلام منتفی شده و فقط نسبت به زمین های بیش از یک هزار متر مربع، از سازمان ملی زمین و مسکن استعلام به عمل می آید. در خصوص اراضی خارج از محدوده استحفاظی شهرها، استعلام از دفاتر فنی استانداری، فرمانداری یا بخشداری به عمل می آید. درچنین مواردی رویه ادارات ثبت بدین صورت است که بعد ازاستعلام از هریک از مراجع مذکور، دفاتر فنی ادارات یاد شده مراتب را به اداره کشاورزی محل اعلام می نمایند و هدف از این استعلام جلوگیری از نابودی و از بین رفتن اراضی کشاورزی و تبدیل آن ها به اعیانی می باشد.
 

بحث هفتم) صدور دستور افراز یا رد تقاضای متقاضی
 به تصریح ماده«5»آئین نامه قانون افرازوفروش املاک مشاع مصوب20/02/1358 وزارت دادگستری:« مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید».
مسئول اداره تصمیم خود را در چارچوب مقررات مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید. تصمیم واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی به کلیه شرکا ابلاغ می شود(اخطاریه مرحله دوم). به موجب ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، این تصمیم ظرف مدت10 روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی است.
 

بحث هشتم) نحوه اجرای دستور افراز
بعد از اینکه اخطاریه های ابلاغ تصمیم مسئول واحد ثبتی مبنی بر افراز ملک مشاع به به مالکین مشاعی، برگشت و موعد اعتراض به این تصمیم نیز منقضی گردید متقاضی یا متقاضیان افراز با ارائه گواهی لازم مبنی بر عدم تقدیم اعتراض به این تصمیم در مهلت مقرر، می توانند اجرای آن دستور و صدور سند مالکیت خود را با توجه به حدود تعیین شده به طور مفروز توسط اداره ثبت بخواهند. در این صورت مسئول واحد ثبتی تقاضای مذکور را به یکی از نمایندگان ثبت جهت تهیه پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروزی ارجاع       می کند. و پس از تنظیم پیش نویس و صدور گواهی عدم بازداشت توسط متصدی دفتر بازداشتی و پرداخت هزینه افراز باستناد ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع و  وصول بهای سند مالکیت و اتمام عملیات مربوط به دفتر املاک سند مالکیت جدیدی تحریر و سند مالکیت اولیه متقاضی (که مشاعی بود)ابطال ومراتب ابطال را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می نمایند.
 

بحث نهم)  موارد منع افراز املاک و اراضی
1- طبق تبصره ذیل ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
2- طبق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند.
3- طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایزاست. ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیه هم جایز نیست.
4- برابر قسمت آخر ماده 591 قانون مدنی، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست. طبق ماده 593 قانون مدنی ضرر عبارت است از : نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد.
5- وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد، و چون اصلاح باید با حضور موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست.

پی‌نوشت: 

[1] - جعفری لنگرودی،محمد جعفر(1386). ترمینولوژی حقوق. ص 67. تهران، گنج دانش.
 
[2] - ماده 17- حيوانات واشيائي كه مالك آن رابراي عمل زراعت اختصاص داده باشدازقبيل گاووگاوميش وماشين واسباب وادوات زراعت وتخم وغيره وبطوركلي هرمال منقول كه براي استفاده ازعمل زراعت لازم ومالك آن رابه اين امرتخصيص داده باشدازجهت صلاحيت محاكم وتوقيف اموال جزوملك محسوب و درحكم مال غيرمنقول است وهمچنين است تلمبه وگاو ياحيوان ديگري كه براي آبياري زراعت ياخانه وباغ اختصاص داده شده است .
 
[3] - ماده 3 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع.
 
[4] - نظریه مشورتی شماره 7/2454 – 7/6/1361 اداره حقوقی قوه قضاییه.
 
 

آذر شیخ علیا لواسانی

• آذر شیخ علیا لواسانی

• مفهوم افراز

• شریک ملک مشاع

• جدا کردن سهم

• مشاع شریک

• افراز در قانون مدنی

• افراز املاک مشاع

• اداره ثبت اسناد و املاک

• املاک مشاع

• مالکین مشاعی

• منع افراز املاک و اراضی